8月底众银策略，房地产经纪行业两大龙头企业贝壳和我爱我家分别发布今年上半年成绩单。两家公司半年报显示，上半年业绩均较为平稳，尤其是新房业务收入增速均超过20%。
去年以来，全国各大一、二线城市普遍出台了房地产市场的利好政策，这对以二手房交易为主要业务线条的两个经纪公司的业绩拉升起到了积极作用。但长远来看，经纪公司传统业务面临较大成本压力，毛利率水平一直呈现下降态势，近年来在管理和运营层面经历了诸多波澜的两大龙头企业，未来变革之路并不好走。
01.新房成交上涨明显 协同业务面临考验
数据显示，今年上半年，贝壳实现总交易额约1.72万亿元，同比增长17.3%。其中，存量房总交易额约为1.16万亿元，同比增长13.7%；新房总交易额为4876亿元，同比增长26%。
展开剩余76%不过，贝壳的利润指标出现下滑。今年上半年，贝壳净收入为493亿元，同比增长24.1%；净利润为21.62亿元，同比下降7.33%；毛利率从去年同期的26.8%降至21.3%。
贝壳方面称，公司净收入增加是由于总交易额增加及家装家居和房屋租赁业务扩张；毛利率下降，一是由于贡献利润率水平高于其他收入来源的存量房业务贡献的净收入比例降低，二是由于固定薪酬成本占存量房业务净收入的比例提高众银策略，致使存量房业务的贡献利润率下降。
近年来，贝壳已经形成经纪事业线、整装事业线、惠居事业线、贝好家事业线四大业务线，分别对应新房和二手房经纪、家装、租赁业务、房地产开发。
通过2023年7月成立的贝好家，贝壳进军房地产开发领域。不过贝好家的定位不是传统意义上的房地产开发，而是数据驱动型住宅开发服务平台，主要为业主方、开发商等提供“1+2”模式的综合解决方案。去年9月，贝好家战胜其他13家房企，拿下成都锦江区金融城三期H12地块，成为其首个自主操盘项目；今年6月，贝好家又联合多家房企，拿下北京昌平相关地块。
2023年，贝壳经调整净利润暴涨244.64%至97.98亿元。近两年盈利能力下降，一方面是受大环境影响，另一方面各个业务线的协同发展并未达到平衡。对于贝壳来说，业务的整体推进模式仍在探索之中。
我爱我家的半年报则显示，今年上半年，公司实现营收56.58亿元，同比下降2.69%；归母净利润为3840万元，同比增长30.8%。其中，公司经纪业务实现收入20.32亿元，同比增长13.57%；新房业务实现收入4.69亿元，同比增长24.32%。
不过，作为我爱我家的主营业务，今年上半年，资产管理业务实现收入27.03亿元，同比下滑17.41%，且该项收入的毛利率为-5.37%。资产管理业务收入今年上半年在我爱我家营收中的占比达47.76%。
我爱我家方面表示众银策略，公司资产管理业务收入下降的主要原因是公司推出的新产品“相寓优选”采用“净额法”确认收入所致；该项业务毛利率为负，主要原因则是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目中。
对于两家公司而言，多条业务线协同发展的决心已经彰显，但这样的战略决策也将进一步考验公司的运营与管理能力。
02.贝壳高管“天价薪酬”引争议
今年4月，贝壳高管的“天价薪酬”曾引起业内一片质疑。
相关数据显示，2021年至2023年期间，贝壳联合创始人、董事会主席、执行董事兼首席执行官彭永东，薪酬总额暴增83倍，达到7.13亿元；同期，贝壳联合创始人兼执行董事单一刚的薪酬总额也狂飙76倍，涨至5.29亿元。
2023年，贝壳董事们的薪酬总额共计为12.66亿元。
而这一段时期，正是房地产市场面临重重困境，各大龙头房企高管纷纷自降年薪“渡劫”的关口。万科发布的2023年年报显示，时任万科董事会主席的郁亮该年税前报酬总额仅为127万元。
2024年，彭永东和单一刚的薪酬有所下降，但仍分别高达4.01亿元、2.99亿元。
贝壳2025年半年报显示，公司一般及行政费用由2024年上半年的41亿元降至今年上半年的40亿元，下降3.5%，这主要是由于股份支付薪酬费用减少所致。
03.我家我家实控人股权生变
就在公布半年报的同期，我爱我家惊现大变局：公司实际控制人谢勇持有的共计1.15亿股公司股份将于9月底进行司法拍卖，拍卖股份约占公司总股本的4.88%。
若法拍成功，谢勇持股比例将由5.52%降至0.64%。
据问楼市了解，2022年—2023年，我爱我家连续两年经营亏损，公司曾分别于2023年、2024年斥资33亿元进行投资理财，以期增加资金收益。截至2024年4月，谢勇及其一致行动人西藏太和所持我爱我家的股权质押率达62.86%。
此次拍卖实控人股权，是否为缓解现金流压力，目前尚不明确。
业内人士分析认为，我爱我家此次可能出现的股权结构变动，将对公司的战略稳定性和投资者信心产生一定影响众银策略，也会给公司的控制权带来隐患。
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